房地產(chǎn)稅
房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關系的稅。在中國包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。
2016年12月19日，中國社科院2017年《經(jīng)濟藍皮書》發(fā)布暨中國經(jīng)濟形勢報告會在京召開。藍皮書呼吁盡快實施房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，積極推進個人所得稅改革等措施。
2020年5月18日，中共中央、國務院發(fā)布《關于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制的意見》。《意見》指出，要加快建立現(xiàn)代財稅制度，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法。
發(fā)展歷程 編輯本段
1949年中華人民共和國建立后，政務院發(fā)布《全國稅政實施要則》(1950年)將房產(chǎn)稅列為開征的14個稅種之一。
1951年8月政務院發(fā)布《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。
1973年簡化稅制，把對國營企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，保留稅種只對房管部門、個人、外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)征收。
1984年改革工商稅制，國家決定恢復征收房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種。
1986年9月15日國務院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，同年10月1日起施行，適用于國內(nèi)單位和個人。
2014年稅收專項檢查大幕初啟。記者日前從國家稅務總局獲悉，房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)再次被列為指令性檢查項目，這是房地產(chǎn)業(yè)自2002年以來連續(xù)12年被納入檢查范圍。
體量大、利潤高的房地產(chǎn)行業(yè)涉及8個稅種，包括廣受關注的土地增值稅。在往年的稅收專項檢查中，房地產(chǎn)行業(yè)成了查補稅款的"大戶"，有些年份幾乎占到全部查補稅款數(shù)額的一半，其涉稅違法手段花樣百出。
房地產(chǎn)稅從試點到立法
●2011年1月，上海開展對部分個人住房征收房地產(chǎn)稅試點，適用稅率暫定為0.6%。征收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房。
●2011年1月，重慶啟動房地產(chǎn)稅改革試點，征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的二套房。
●2012年11月，時任財政部部長謝旭人提出，房地產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗將在全國范圍內(nèi)推開，同時將積極推進單位房產(chǎn)的房地產(chǎn)稅改革。
●2013年2月，時任國務院總理溫家寶主持國務院常務會議，會議確定，嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，擴大個人住房房地產(chǎn)稅改革試點范圍。
●2013年5月，國務院批轉(zhuǎn)的國家發(fā)改委《關于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》明確提出，將擴大房地產(chǎn)稅改革試點范圍。
●2013年5月，國土資源部副部長胡存智表示，預計2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。專家認為，條例出臺后，全面征房地產(chǎn)稅技術條件基本具備。
●2013年7月，國家稅務總局下發(fā)通知明確，研究擴大個人住房房地產(chǎn)稅改革試點范圍。
●2013年8月，財政部向全國人大常委會預算工委通報時表示，將擴大個人住房房地產(chǎn)稅改革試點范圍，為全面推進房地產(chǎn)稅改革進一步積累經(jīng)驗。
●2014年8月8日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇上，財經(jīng)專家、財政部財政科學研究所所長賈康在會上指出，房產(chǎn)稅改革方向已被最高決策層鎖定，可能在2017年實施。有觀點指出，房產(chǎn)稅會以2017年為界開征，2017年前銷售的房屋以及首套住房有可能免征。
難點多多
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，房地產(chǎn)稅作為未來地方重要稅種，在地方組織收入和調(diào)節(jié)財富分配、抑制房地產(chǎn)市場投機等方面有重要作用。出臺綜合性的房地產(chǎn)稅是未來的大勢所趨，但從此前房產(chǎn)稅試點探索和現(xiàn)實情況來看難點多多。
●2021年10月23日，全國人民代表大會常務委員會授權(quán)國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。
征稅對象 編輯本段
中國的房地產(chǎn)業(yè)直接以房地產(chǎn)為征稅對象的稅種共六種，分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。
房產(chǎn)稅：以房屋為征稅對象。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房屋計稅價值 或房產(chǎn)的出租收入。
城市房地產(chǎn)稅：是對屬于中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外國企業(yè)和外商的房屋、土地按照房價、地價或租價的房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅。
城市房地產(chǎn)稅的基本稅法是1951年8月國務院頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。1984年進行利改稅時，國務院決定將城市房地產(chǎn)稅劃分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種，對內(nèi)資企業(yè)和個人征收。對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。
2008年12月31日，國務院總理溫家寶簽署第546號國務院令，宣布1951年8月8日由原政務院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照《房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)稅收是一個綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收，在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。
我國相關法律規(guī)定，房地產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人是外商投資企業(yè)和外國企業(yè)交納。產(chǎn)權(quán)出典者，由承典人交納；產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在當?shù)鼗虍a(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決者，均由代管人或使用人代為報交。
城鎮(zhèn)土地使用稅：以土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。
土地增值稅：以土地和地上建筑物為征稅對象。以增值額為計稅依據(jù)。
耕地占用稅：以納稅人實際占用的耕地面積計稅，按照規(guī)定稅額一次性征收。
契稅：以轉(zhuǎn)移土地、房屋使用權(quán)的行為為征稅對象。以成交價格為計稅依據(jù)。
房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。但獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
實施目標 編輯本段
2012年9月20日，國家稅務總局政策法規(guī)司巡視員叢明透露，下一步房產(chǎn)稅將擴大試點范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度。房地產(chǎn)稅最終會在全國實施。
他強調(diào)，要區(qū)分房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅這兩個不同的概念，如果按照原值征收則是房產(chǎn)稅，如果按照評估價值則是房地產(chǎn)稅，評估價值里包括了地價。房產(chǎn)稅是為了加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控，通過付出稅收代價來抑制投資投機性炒房，房地產(chǎn)稅則不是為了調(diào)控。
上海和重慶已開展房產(chǎn)稅試點，下一步將雙管齊下，包括進一步擴大房產(chǎn)稅試點以及逐步建立房地地產(chǎn)稅制度，“目標是消滅房產(chǎn)稅，建立房地產(chǎn)稅”。
外國現(xiàn)狀 編輯本段
美國房產(chǎn)稅是地方政府的一項傳統(tǒng)稅收。地方政府根據(jù)各自實際情況來確定稅率并依法征收，而稅收主要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務支出。美國房產(chǎn)稅的稅率由州和地方議會根據(jù)本地財政需要制定，因此各地稅率高低不等，而且隨著時間推移還可能會有小幅調(diào)整。
美國在建國初期就開始征收房產(chǎn)稅，早在1792年就有4個州征收房地產(chǎn)稅，1798年通過的財產(chǎn)稅法律就包含對房產(chǎn)和土地分別征稅的規(guī)定。到了20世紀初，美國每個州都制定了征收房地產(chǎn)稅的法規(guī)。
國征收房地產(chǎn)稅是為地方政府的各項服務和基礎設施建設提供資金支持，并不以此為主要手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場，但對購買和持有房地產(chǎn)的需求有間接影響。其他與房地產(chǎn)有關的主要稅種分別歸在交易稅、遺產(chǎn)贈與稅和所得稅項下，此外還有一些服務性收費項目，這些稅費綜合起來則對抑制房市過度投機起到一定作用。總體稅率大致介于1%-3%之間。
日本
針對房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，日本并未設立專門的房產(chǎn)稅，而是將房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)的一種，統(tǒng)一列入“固定資產(chǎn)稅”的對象加以征收。自1950年起，日本在地方稅制中增加了“固定資產(chǎn)稅”。根據(jù)日本《地方稅法》，固定資產(chǎn)稅的征收對象不僅包括土地和房屋，也包括如機械設備、汽車等折舊資產(chǎn)。固定資產(chǎn)稅是市町村(相當于我國的市級以下區(qū)域)級稅，由地稅機關征收管理。《地方稅法》規(guī)定，固定資產(chǎn)稅的標準稅率是1.4%，但這并非是強制標準。除固定資產(chǎn)稅之外，日本部分地區(qū)還對市區(qū)房產(chǎn)征收稅率約為0.3%的“城市規(guī)劃稅”(各地稅率略有不同)。
俄羅斯
俄羅斯1991年12月通過《自然人房產(chǎn)稅法》，在全國范圍內(nèi)對自然人按照差別稅率征收房產(chǎn)稅。長期以來，俄存在房產(chǎn)估價過低導致應繳稅額太少等問題，俄政府正計劃對房產(chǎn)稅計稅方式進行改革。俄房產(chǎn)稅實行差別稅率，房產(chǎn)評估價格越貴，稅率也就越高。如果一名自然人擁有多套房產(chǎn)，則以所有房產(chǎn)評估價格之和作為稅基來計算房產(chǎn)稅。換言之，擁有多套房產(chǎn)的納稅人將按較高的稅率納稅。俄羅斯房產(chǎn)稅稅率由中央和地方政府共同確定，國家規(guī)定稅率范圍，地方政府則在國家規(guī)定的稅率范圍內(nèi)自行制定本地區(qū)的房產(chǎn)稅稅率。
俄羅斯國家規(guī)定的稅率范圍為：清查價為30萬盧布以下(1美元約合30盧布)，稅率不超過0.1%；清查價為30萬至50萬盧布，稅率為0.1%至0.3%；清查價為50萬盧布以上，稅率為0.3%至2.0%。俄羅斯特殊群體享受房產(chǎn)稅減免優(yōu)惠，如前蘇聯(lián)和俄羅斯英雄、衛(wèi)國戰(zhàn)爭老戰(zhàn)士、一級二級傷殘人士、現(xiàn)役及退役軍人、烈屬、退休人員，等等。
墨西哥
房地產(chǎn)稅在墨西哥有著較長的歷史并經(jīng)過數(shù)次變革，已形成一套較完善的征繳體系。墨西哥房地產(chǎn)稅稅率較低，政府希望利用低稅率刺激房地產(chǎn)市場投資，改變房地產(chǎn)市場增速緩慢的現(xiàn)狀。
房地產(chǎn)稅在墨西哥擁有較長歷史，早在西班牙殖民時期，當?shù)鼐用窬鸵獮樽约核鶕碛械牟粍赢a(chǎn)繳納費用。1917年，房地產(chǎn)稅正式寫入墨西哥法律。1983年，墨西哥議會通過了憲法第115要修正案，規(guī)定各州政府向市政府授權(quán)，由市一級政府決定當年的房地產(chǎn)稅稅率和所需征收的總稅額，并代表州政府行使收繳稅款的權(quán)力。1999年，墨西哥憲法第115條款經(jīng)過修改后，規(guī)定各級政府在制定房產(chǎn)稅稅率時，要綜合考慮建筑物所處地段等多方面因素。
按照法律規(guī)定，擁有房產(chǎn)的墨西哥居民每年都要根據(jù)相應稅率，向州政府繳納一次房地產(chǎn)稅，房屋的價值由政府派遣的評估師確定。
墨西哥各州政府在計算房地產(chǎn)稅時基本遵循以下公式：房地產(chǎn)稅=(土地面積×土地價格+建筑面積×房屋每平方米價格)×房地產(chǎn)稅稅率。在征收過程中，房地產(chǎn)稅稅率要與各地全年物價指數(shù)和地區(qū)發(fā)展勢頭相掛鉤，根據(jù)漲跌情況作出相應調(diào)整。
法國
在法國，房產(chǎn)稅是所有位于法國的房地產(chǎn)所有者應繳納的地方稅。這種稅收可以為地方當局的預算提供資金。房產(chǎn)稅包括三種不同的稅種：已建成房產(chǎn)稅、未建成房產(chǎn)稅和家庭垃圾清除稅。
已建物業(yè)的物業(yè)稅
這是法國最常見的稅收。法國稅法對此進行了詳細說明。稅務機關通常每年都會統(tǒng)計新業(yè)主。必須滿足兩個條件才能繳納此稅：該財產(chǎn)必須是不可移動的，并且必須屬于真實建筑物的類別。
因此，該稅適用于以下商品：
用于人們所居住的設施：房屋、公寓、閣樓、小木屋、別墅等。
停車場。
工業(yè)或商業(yè)建筑：機庫、車間、房屋等。
在固定點使用的船只。
法國土地上所有類型的建筑物且這些建筑對土地有直接且一定程度的依賴。
非建造房產(chǎn)的房產(chǎn)稅
該稅涉及不用于住宅目的的土地。
它適用于以下貨物：
分配給農(nóng)業(yè)經(jīng)營的土地和溫室。
水體、沼澤和鹽沼。
采石場、礦山和泥炭地。
建筑土地、農(nóng)村建筑、庭院和附屬建筑的土壤。
高爾夫球場，無論是否有建筑，無論是否經(jīng)營商業(yè)。
私人道路、花園和公園等。
鐵路占用的土地。
中國臺灣地區(qū)
房產(chǎn)稅在中國臺灣地區(qū)被稱為：房屋稅。屬于地方稅，由地方政府課征，房屋稅是對房屋所有人在持有期間所征的財產(chǎn)稅，根據(jù)城市和地區(qū)不同，稅率有所變化。
臺北市房地產(chǎn)稅：
臺北市房地產(chǎn)稅根據(jù)不同用途房屋建筑物征收不同比例的稅額
（1）自住用建筑：
1套房稅率：0.6%。全省3套房之內(nèi)：1.2%
（2）非居住用房屋
其他非自住 | 本市2套房以內(nèi) | 每戶 2.4% |
本市3套房以上 | 每戶 3.6% |
（3）空置房屋
3年內(nèi)未出售的空置房屋稅率為：1.5%
印花稅 編輯本段
房地產(chǎn)印花稅的征稅憑證主要包括：具有房地產(chǎn)買賣合同性質(zhì)的憑證；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)；房地產(chǎn)權(quán)利許可證明；房地產(chǎn)經(jīng)營賬簿；經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。
房地產(chǎn)印花稅的內(nèi)容包括：
(1)納稅主體。房地產(chǎn)印花稅的納稅人是在我國境內(nèi)書立、領受應稅房地產(chǎn)憑證的單位和個人以及在國外書立、受我國法律保護、在我國境內(nèi)適用的應稅房地產(chǎn)憑證的單位和個人。
(2)計稅依據(jù)。房地產(chǎn)印花稅的征稅對象是特定行為，而其計稅依據(jù)則是該種行為的所負載的資金量或?qū)嵨锪浚渲蟹康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅的計稅依據(jù)是書據(jù)所載金額；房地產(chǎn)權(quán)利證書(包括房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證)印花稅的計稅依據(jù)則是按件計收；房屋租賃合同印花稅的計稅依據(jù)是租賃金額；房產(chǎn)購銷合同的計稅依據(jù)是購銷金額。
(3)稅率。房地產(chǎn)印花稅的稅率有兩種：第一種是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為0．05%，同時適用于房屋租賃合同，稅率為1%，房產(chǎn)購銷合同，稅率為0．03%；第二種是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書，包括房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，稅率 為每件5元。
(4)納稅期限和納稅地點。房地產(chǎn)印花稅納稅人根據(jù)稅法規(guī)定自行計算應納稅額，購買并一次貼足印花稅票(即貼花)，即納稅人在書據(jù)的立據(jù)時和證照的領受時，納稅義務即發(fā)生，即行貼花，而不是指憑證的生效日期。印花稅實行“三自”繳納辦法，即納稅人按照應稅憑證的類別和適用的 稅目稅率自行計算應納稅額、自行購花(即自行納稅，一般在當?shù)囟悇諜C關或其他出售印花稅票的處所購花)、自行貼花；對有些憑證一次貼花數(shù)額較大和貼花次數(shù)頻繁的，經(jīng)稅務機關批準，可采用匯貼、匯繳辦法納稅，匯繳期限由稅務機關根據(jù)應納稅額的大小予以指定，但最長不超過一個月。
(5)減稅免稅。免納房地產(chǎn)印花稅的情況包括：
第一，已繳納印花稅的憑證的副本或者抄本，但以副本或者抄本視同正本使用的，應另貼印花；
第二，財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學校所立的書據(jù)；
第三，經(jīng)財政部批準免稅的其他憑證。
相關決定 編輯本段
2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過《全國人大常委會關于授權(quán)國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定》。
為積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權(quán)國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。
一、試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。
二、國務院制定房地產(chǎn)稅試點具體辦法，試點地區(qū)人民政府制定具體實施細則。國務院及其有關部門、試點地區(qū)人民政府應當構(gòu)建科學可行的征收管理模式和程序。
三、國務院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一立法、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū)，報全國人民代表大會常務委員會備案。
本決定授權(quán)的試點期限為五年，自國務院試點辦法印發(fā)之日起算。試點過程中，國務院應當及時總結(jié)試點經(jīng)驗，在授權(quán)期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務委員會報告試點情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關意見，由全國人民代表大會常務委員會決定。條件成熟時，及時制定法律。
該決定自公布之日起施行，試點實施啟動時間由國務院確定。
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